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房地产V 形反转韧性强 预计全年销售规模小幅回落

2020-07-03 07:44:38|来源:乐居买房
摘要|

  克而瑞发文总结,2020年上半年,房地产业经历了停摆—重启—回升的过程,投资、销售、拿地等重要指标增幅创下20年历史低位后修复回升,到5月,销售金额同比已增14%、开发投资额已与近2年月均相当,足以见证中国房地产业具有强大韧性。但与此同时,需要明确的是行业下行压力仍如影相随,刚需群体受疫冲击下中部和东北地区销售表现恢复仍不理想,下半年行业依旧处于承压而行的反复、波动阶段。

  总结

  01

  1-2月创20年最低后,3-5月稳中有增,快速恢复,前5月销售面积同比降11%

  (本节有删减)

  疫情影响下2020年上半年全国商品房销售经历了由停摆至重启的过程。1-2月由于疫情爆发后房地产市场全面停摆,销售面积与金额累计同比降40%和36%。后随着全国楼市逐步复工复产,城市积压需求与新增需求的持续释放下销售指标直线回升。至5月末,全国前五月共销售商品房48703万平方米,累计同比降幅已收窄至11%。

  单5月来看,全国商品房销售规模大幅增量,同比增速一举由负转正且创近一年以来增速新高。商品房销售面积达14730万平方米,同比增9.7%,销售金额14406亿元,同比增14%,显示房价进一步上涨。

  ……略……

  02

  开发投资额波动上行至月均常态,前5月累计降幅已收窄至0.3%

  (本节有删减)

  受新开工增速及土地购置增量支撑,前5月房地产开发投资额累计完成45920万元,规模已与2019年同期基本齐平,仅微跌0.3%。5月开发投资额为1.28万亿元,同比增长8.1%,已恢复达到近2年常态月度的高位水平。

期货软件  前5月开发投资额得以大增主要受新开工面积及施工强度持续走强推动,同时土地购置市场持续回升也为其提供了强力支撑。疫情逐步得到控制后,全国房屋新开工面积逐月回升,至5月已连续两月保持两千万平方米左右规模,且在核心城市新房火热、多数城市预售标准放松背景下,房企多督促施工方加紧工期进度。此外,疫后核心城市持续放出重点地段优质地块,土拍市场持续回暖,如杭州目前已实现土地出让收入过千亿。

  鉴于前5月全国新开工面积单月增速已回正、土地购置面积累计增速创近两年新高,新开工施工与土地购置两方支撑下,预计全国开发投资额累计增速将在下半年回正。

  ……略……

  03

  新开工停滞后快速拔升、5月已同比转增3%,前5月累计降幅收窄至13% 

  (本节有删减)

  5月房屋新开工面积21765万平方米,环比增11%,达到今年新高且超过近两年多数正常月份水平,同比增速也由负转正、增2.51%,累计同比降幅也收窄至12.8%。

期货软件  新开工面积仍将为开发投资额重要发力点,但单月规模或将见顶回落。一方面,从施工面积来看,自3月到达高点后单月规模已持续下降,至5月单月仅22060万平方米,同比增速已降至2.3%,因此预计新开工面积后续也将面临见顶;另一方面,从历年规律来看,新开工面积下半年规模普遍低于上半年,因此后续规模回落也是自然现象。

  ……略……

 04

  一二线优质地块加快入市推动地市火热,房企土地购置面积累计降幅已收窄至8%

  (本节有删减)

期货软件  从土地购置面积来看,前5月累计同比降幅已收窄至8.1%。在推进生产要素市场化的大环境下,疫后市场交易景气持续回升,前5月累计同比降幅收窄至8.1%。从单月来看,5月土地成交面积、成交金额等均创下年内新高。考虑到5月、6月挂牌土地的总建面仍处相对高位,预计第三季度土地购置面积仍将有大幅回升空间。

  ……略……

  05

  待售面积年初跳增后逐月下行但仍超5亿平,住宅与办公物业压力严重(略)

  展望

  06

  一线与核心二三线热度保持,整体销售规模增速放缓,全年预期回调5%左右

  随着国内疫情得到阶段控制,3-5月房地产市场稳步复苏,销售面积、金额5月单月同比已经回正,累计降幅也持续收窄至10%左右。考量到当前央行、地方政府发布了降息、免税、人才新政、购房补贴等多项纾困政策提振楼市,缓解经济下行压力,下半年需求仍能惯性释放,成交规模还会有一定增长,而增速或将放缓,全年成交规模预期较2019年小幅微跌5%,刚需购买力不足将成为制约楼市成交增长的重要因素。

  不同城市间的分化将持续加剧,一线与核心二三线城市在2-3月豪宅和中高端产品率先热销后带动恐慌性刚需和投资客入场,短期市场热度还将延续,主要是基于高净值人群收入渠道多元、受疫情影响较小,加之央行连续降准降息,市场资金面宽松,货币多刺激投资大热,买房增值保值的预期持续强化。反观弱二线和广大三四线城市,目前仍是刚需主导型市场,疫情造成了低薪群体大幅减收,继而制约刚需释放。

  07

  土地购置面积保持回升,叠加资金宽松与销售良好,新开工面积将保持高位波动

  下半年,我们认为,多数城市政府在经济疲软的财政压力下,会加大土地供应,土地购置面积预期也会水涨船高,当前已有部分城市诸如上海、广州、南京、杭州等前5月的土地成交面积已显著高于去年同期,预计增速也将保持回升。

  值得注意的是,下半年土地市场的结构性分化将更加明显:核心一二线城市由于房企融资改善、土地供给放量叠加楼市火爆成交带来的潜在住房需求预期,土地市场将持续回暖。而广大三四线城市因前期需求透支严重,土地市场供过于求,投资风险逐步加大,房企将会更多的将土地储备集中在核心一二线,因而三四线城市的土地购置面积将进一步回落。

  与此同时,考量到“两会”政府工作报告明确提出稳住经济基本盘,集中精力抓好“六稳”、“六保”,货币政策整体稳健偏积极,且当前房企融资环境维稳,成本结构性下降,叠加销售去化形势良好,预计多数企业下半年仍会加紧开工、加快推盘,弥补此前疫情带来业绩负面影响,也会刺激下半年新开工绝对量稳步增长,维持高位。但受2019年下半年基数较高影响,预计新开工面积同比增幅仍将保持低位波动。

  08

  房地产开发投资仍将是经济压舱石,新开工与土地购置支撑其预计增长5%左右

  整体来看,当前房地产开发投资额还是保持在乐观预期,刨除疫情影响,3-5月单月绝对量同比均保持增势。预判2020年下半年,我们认为,全年开发投资额增速依旧会稳步回升,预期全年应维持在5%左右。一方面土地购置面积增速稳步回升,将对房地产投资增速回升提供有力支撑;另一方面随着房企新开工、施工量的不断增长,也将逐步拉升总体开发投资额水平,累计增速不至于出现同比大幅下挫可能。

来源:克而瑞地产研究

标签: 土地 投资 销售

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